1. Skutečné náklady ≠ nominální úroková sazba
Úrokové sazby hypoték se na první pohled mohou jevit jako 4%-5%, ale pokud se nacházíte v ekonomickém prostředí s dlouhodobou inflací mezi 3%-5%, pak skutečné „náklady“ které platíte, mohou být mnohem nižší než uvedené číslo, dokonce jen blízko 0% až 1%. Jinými slovy, vidíte vysoké úrokové sazby, ale po zohlednění inflace, která znehodnocuje kupní sílu, není skutečný tlak tak vysoký. Tento rozdíl bude ovlivněn mnoha faktory, jako jsou podmínky vašeho úvěru, zda je úroková sazba fixní/variabilní, vaše úvěrová situace, trendy inflace v oblasti, kde žijete, atd. Proto je chybné přímo říci, že „úroková sazba hypotéky = skutečné finanční zatížení“, správný přístup by měl zahrnovat inflaci, peněžní tok a diskontování.
2. Náklady na příležitosti musí být započítány
Investování všech volných peněz do předčasného splácení hypotéky znamená vzdát se potenciálního růstu dlouhodobých investic, zejména zisků z akcií a jiných aktiv. Pokud jste stále ve fázi akumulace aktiv, dokážete snést určité tržní výkyvy a máte příležitost dosáhnout vyššího výnosu v střednědobém horizontu, pak "nejprve investovat a ne spěchat se splácením hypotéky" je často matematicky výhodnější.
Nicméně, není to jednorázové řešení. Pro některé lidi má předčasné splácení hypotéky reálnou hodnotu, například snižování psychického stresu, snížení měsíčního cash flow, zvýšení pocitu bezpečí, nebo stažení prostředků z tržního rizika a poskytnutí si jistější budoucnosti.
Předpoklady a upozornění
Osobní situace se výrazně liší
Různé úrokové systémy a metody splácení (stejné splátky nebo postupné splácení), typy úroků (pevné nebo variabilní), zda existují daňové odpočty, zda je úrok z hypotéky odpočitatelný na dani, to vše změní vaši odpověď na otázku "Měl bych předčasně splácet?". Takže neberte přímo závěry někoho jiného.
Likvidita nesmí být obětována
Předčasné splácení hypotéky skutečně může snížit měsíční splátky, ale také uzamkne vaše peníze v nemovitosti, což vám znemožní reagovat na nezaměstnanost, zdravotní výdaje nebo nečekané náklady. Pokud váš domácí cash flow není stabilní a nemáte dostatečnou bezpečnostní rezervu, riskujete větší riziko, když zainvestujete vše do splácení hypotéky.
Daně a politika také ovlivňují výsledky
V některých oblastech je úrok z hypotéky odpočitatelný, nebo existují zvýhodněné úrokové sazby a dotace, a také riziko zhodnocení/poklesu cen nemovitostí v cyklu. To vše ovlivňuje, zda je "předčasné splácení" skutečně nejlepší volbou.
Jak hodnotit praktickou aplikaci
Nejdříve si ujasněte skutečné roční náklady na vaši hypotéku
Nejde jen o nominální úrokovou sazbu, ale také o to, zda je variabilní, kolik let zbývá, struktura splátek atd.
Odhadněte svou alternativní míru návratnosti
Jinými slovy: pokud nebudu předčasně splácet hypotéku, ale investuji tyto peníze, kolik čistého výnosu bych mohl dlouhodobě získat po odečtení rizik, daní a poplatků?
Porovnávejte, místo abyste se spoléhali na pocity
Považujte "předčasné splácení hypotéky" a "investování" za dvě varianty cash flow, a spočítejte jejich čistou současnou hodnotu/interní míru návratnosti, kdo má dlouhodobě vyšší hodnotu, je matematicky lepší.
Vymezte bezpečnostní rezervu
Ať se děje cokoliv, udržujte alespoň 3-6 měsíců životních nákladů jako pohotovostní fond, abyste zajistili, že pokud dojde k nečekaným výdajům, nebudete muset půjčovat si peníze s vysokým úrokem.
Nakonec jde o subjektivní preference
Když se matematické výsledky a psychické bezpečí neshodují, záleží na tom, co více hodnotíte: vyšší dlouhodobý výnos z aktiv, nebo nižší tlak na páku. Obě možnosti nemají "standardní odpověď", jen "můžete spát".
Shrnutí výhod a nevýhod
Výhody předčasného splácení hypotéky:
Snížení dluhů a psychického stresu
Snížení měsíčního tlaku na splátky
Méně úroků v prostředí vysokých úrokových sazeb
Zvýšení podílu vlastního kapitálu, stabilnější aktiva
Náklady na předčasné splácení hypotéky:
Mohlo by se vám podařit zmeškat složený růst dlouhodobých investic
Peníze jsou uzamčeny, likvidita klesá
Nemožnost využít příležitosti k zisku z tržních výkyvů
Pokud nemáte dostatečné pohotovostní prostředky, při nečekané události se ocitnete v pasivní situaci
Jednoduše řečeno: předčasné splácení hypotéky není "správné" nebo "špatné", ale "je vaše každá koruna nyní hodnotnější v nemovitosti nebo v aktivech?"